“买我们的房子需要带一个8.7万元的车位，如果首付款不足，可以先交15万元签购房合同，剩余的首付款在交房之前分期交完就行。”在位于江苏省淮安市的一处楼盘营销中心，一位销售人员说道。
2021年12月底，《中国经营报》记者实地走访淮安楼市发现，为了冲刺2021年最后一个月的销售业绩，当地多家楼盘推出了8~9.5折的购房优惠活动，而且首付分期活动也成为开发商帮助购房者“上车”的巧招。
事实上，淮安楼市诸多楼盘通过各种方式促销拓客，只是苏北五市（徐州、宿迁、盐城、淮安、连云港）房地产市场由热转冷的一个缩影。盐城市某地产公司旗下房地产项目营销中心展示的“2021年12月20日起，盐城新建商品住宅成交价累计最低不得低于备案价8.5折”通知也引发市场关注。
盐城市住建局房地产市场监管处相关负责人向记者表示，目前，楼盘低于备案价8.5折销售也能够通过网签合同备案，至于下一步是否会出台正式文件，相关单位还在讨论和研究。另一方面，记者从淮安市房产交易中心处了解到，针对当地开发商打折促销等经营行为，该市暂时没有出台“限跌令”的计划。
首付分期重现江湖
记者了解到，上述宣称可首付分期的项目，规划建设18栋高层住宅，共计2726套房源，户型以115~133平方米为主，销售均价约为9800元/平方米。据售楼处此前推出的宣传海报信息，最低9.8万元即可购得一套新房，首付款相当于总价的10%。
记者在项目营销中心看到，鲜有人前来咨询购房事宜，现场几位工作人员显得十分悠闲。据一位男性销售人员介绍，买房需绑定一个8.7万元的车位，车位并没有产权证，而且车位费用需与首付款一同支付。
“近期，售楼处在举行‘首付分期’活动，如果一时凑不齐首付款，可以先缴纳15万元签购房合同，之后可以向开发商借款，剩余首付款需在2023年交房之前付清。”上述销售人员表示。
此外，在淮安市清江浦区的淮安置地广场·悦玺台项目营销中心，置业顾问表示买房可以享受9.5折优惠活动。该项目规划总建筑面积约73万平方米，其中住宅部分由37栋高层和小高层组成，首次推出4栋楼约400套房源，精装修交付。以一套104平方米户型的房源为例，单价约为11550元/平方米，总价120.54万元。
公开资料显示，2021年3月份，华润置地首次进入淮安市场，以24.45亿元竞得淮安经济开发区一宗地块，成交楼面价4605元/平方米，刷新了当时淮安大学城板块的地价纪录。
据了解，淮安置地广场·悦玺台在淮安大学城板块属偏改善型项目。梁在文（化名）是一家浙系房企淮安分公司的营销负责人，在当地有着近10年房地产销售经验。在其看来，大学城板块的项目以将近1.2万元/平方米的价格销售，对于淮安购房群体来说比较难承受。
“近期，淮安房地产市场行情下行明显，有楼盘一个月甚至只能卖出1套房。”梁在文表示，为了加速房源去化，一些房企开始掀起“价格战”，推出的购房优惠活动也是五花八门。
在淮安市山阳大道与沈坤路口的中奥天樾府营销中心，一位销售人员表示，公司计划在2021年12月底前回款8000万元，将60多套“工抵房”以9折的优惠销售，每平方米优惠金额达到2000元。
“公司在2021年底需要给施工方结算工程款，只能将部分房源作抵押。为了快速销售去化，我们才打折销售。”上述销售人员透露。
市场回暖尚不明显
据梁在文介绍，在过去几年里，包括淮安在内的苏北五市房地产市场都经历了一轮上涨行情，直到2021年下半年才开始出现降温势头。
克而瑞徐州机构数据显示，2021年，徐州市区商品住宅供求同比均降，但整体成交均价仍保持平稳向上增长趋势。其中，11月份，徐州市区商品住宅供应57.51万平方米，同比下降49.59%；成交31.98万平方米，同比下降65.90%；成交均价14661元/平方米，同比上涨10.15%。宿迁、盐城和连云港三市的商品住宅供应量和成交量同样下降，均价也出现微涨。
数据还显示，2021年，淮安市区商品住宅供应435.07万平方米，同比上涨29.87%；成交319.37万平方米，同比下降34.06%；成交均价10430元/平方米，同比上涨7.61%。
同策苏北地产研究中心市场研究高级经理陈明双表示，近期信贷等政策进一步改善，有利于促进购房需求释放，但是由于政策落地及购房者信心恢复需要一定时间，目前市场回暖尚不明显。
楼市降温也进一步传导至了苏北土地市场。以徐州市为例，当地在第二轮集中供地中共推出29宗涉宅地块（除定销房、租赁房地块），土地出让总面积155.7万平方米，总起始价100.28亿元。最终，4宗地块因没有房企报名而终止出让，25宗地块顺利成交，其中仅有3宗地块溢价成交，成交总金额约72.5亿元。
资料显示，与首轮集中供地呈现出的房企积极报名、高溢价成交情形不同，徐州第二轮集中供地的多数地块仅有一家房企报名，而且摘地房企大多是徐州本地城投公司。
据克而瑞数据，2021年，苏北五市宅地成交总建面4754.13万平方米，成交总价1969.46亿元，平均成交楼面价为4142.63元/平方米。具体来看，徐州2021年土地成交总建面1728.15万平方米，占苏北五市总成交建面的36.35%，占据苏北五市首位；盐城位列第二，占比达26.62%。
“整体看来，2021年下半年在市场降温的背景下，房企拿地意向更趋于理性，苏北五市土地市场表现平稳。”克而瑞方面表示，伴随着土拍规则的不断调整和政策调控的日趋严厉，预计土地市场将会继续保持低位运行。
多地落实“三稳”举措
在房地产市场进入下行通道之时，开发商合理降价有助于提高楼盘去化效率，而大幅降价并不符合“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”调控目标。
近日，盐城市某地产公司旗下房地产项目营销中心展示的一则通知引发市场关注。该通知显示：“2021年12月20日起，盐城新建商品住宅成交价累计最低不得低于备案价8.5折，否则商品房网上签约备案系统提示无法签订商品房买卖合同。”
该则通知也被认为是盐城市拟出台“限跌令”的预兆。不过，盐城市住建局随后在市政府官网回应称，政府尚未公布相关政策正式文件，已责令该公司撤去售楼部相关展示通知。
公开信息显示，截至目前，江苏省共有徐州、南通、无锡和镇江四市发布了“限跌令”，以确保房地产市场健康稳定发展。其中，徐州市贾汪区一家房地产公司近期以“工抵房”名义宣传降价销售商品房的行为，违反了《反不正当竞争法》规定，当地市场监督管理部门向其下达了《责令改正通知书》，责令停止违法行为。
在南京房地产学会副会长李子墨看来，房地产公司推出的“工抵房”优惠活动也存在真假之分，有些确实是开发商将房源抵押给了施工单位，也有些只是开发商打着“工抵房”的名义进行降价销售，以此避免引起前期业主的不满。
此外，徐州市下辖的新沂市住房和城乡建设局、经济发展局和市场监督管理局近日联合印发《关于进一步加强新建商品住房销售管理的通知》（新住建局发[2021]35号），为实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，要求严格商品住房价格备案管理，所有项目不得超出备案价格对外销售，且不得低于备案价格的90%进行销售。如价格有变动，须报价格主管部门进行备案。
“苏北多地楼市暂时处于‘冰冻’行情。”李子墨直言，徐州作为苏北楼市最为活跃的城市，楼市也处于下行通道，当地项目打折促销的现象同样比较多。
根据克而瑞发布的2021年11月江苏省市场月报数据报告，具体到徐州月度新房市场，11月“供应端激增”，新房供应较上月成倍增长，成交环比下跌近三成，整体市场供大于求。
“近期供应高企，供求比持续大于1，截止到2021年11月，徐州市区存量增加至321.19万平方米，持续高位，而市场成交持续低位，去化周期延长至7.1个月。”克而瑞在上述报告中表示。
对于苏北楼市的未来走势问题，李子墨认为，目前房地产市场行情尚未见底，开发商打折促销的策略或还将延续。陈明双则表示，随着城市信贷额度逐步宽松，相关利好政策落地以及供地节奏有所控制，2022年第二季度苏北房地产市场或将开始逐步回暖。
